Zrujnowane wyceny nieruchomości komercyjnych i kiepskie sygnały sprzedażowe są na horyzoncie

Oceny rynku nieruchomości komercyjnych w Wielkiej Brytanii spadają w najszybszym tempie od czasu, gdy głosowanie w sprawie Brexitu i zawieranie transakcji utknęło w martwym punkcie, co wskazuje na to, że wyższe stopy procentowe mogą popchnąć rynek w przedłużoną recesję.

Według dostawcy indeksu MSCI, wartości nieruchomości komercyjnych w Wielkiej Brytanii spadły w zeszłym miesiącu o 2,6 proc., co jest największym miesięcznym spadkiem od lipca 2016 r.

„To raczej ponura perspektywa. W tej chwili na rynku panuje wyraźny stopień niepewności” – powiedział Tom Leahy, szef działu analiz aktywów na Europę, Bliski Wschód i Azję w MSCI.

Perspektywy są podobne w dużej części Europy, ponieważ inwestorzy wycofali się po zawarciu transakcji na początku roku. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2022 roku zrealizowano 229 miliardów euro transakcji. Jednak w ciągu ostatnich trzech miesięcy poziomy spadły o 16 procent w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku, według agencji nieruchomości CBRE.

Rosnące ceny i zwiększone ryzyko w gospodarce szybko zmieniają perspektywy europejskich właścicieli nieruchomości.

Koszty kredytu – funkcja stóp banku centralnego i postrzegania przez kredytodawców ryzyka dla sektora – gwałtownie wzrosły w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, podczas gdy inflacja spowodowała wzrost kosztów budowy.

Zmniejszyła się również atrakcyjność własności wraz ze wzrostem rentowności obligacji. Jeśli utrzymają się na wysokim poziomie, stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych – które zmieniają się odwrotnie do cen – będą musiały gwałtownie wzrosnąć, aby zachęcić inwestorów do powrotu.

„Dlaczego ktokolwiek miałby zawracać sobie głowę kupowaniem nieruchomości komercyjnych, jeśli Treasuries utrzymają się powyżej 5 procent?”, powiedział szef działu nieruchomości w dużym banku. Stopy zwrotu z nieruchomości spadły w niektórych sektorach o 3 proc.

Leahy przewidywał, że wyeliminowanie przez prawie 15 lat bardzo niskich stawek doprowadzi do obniżenia cen nieruchomości komercyjnych w całej Europie.

Ostrzegł, że Wielka Brytania może być szczególnie narażona na deflację w wyniku niedawnych zawirowań politycznych. Gdy w tym tygodniu po rezygnacji Liz Truss z funkcji premiera rozpoczyna się konkurs przywództwa, kraj przygotowuje się do swojego piątego konserwatywnego premiera od 2016 roku.

„Idea Wielkiej Brytanii jako bezpiecznej przystani jest pod silną presją z powodu naszej polityki”, powiedział Leahy, dodając, że stabilność polityczna „jest w naszym interesie od dawna – Londyn był popularny w czasie kryzysu finansowego za to – ale wydaje się, że w tej chwili statek trochę odpływa.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami i inwestorzy twierdzą, że brytyjski rynek nieruchomości komercyjnych osiągnął szczyt na początku roku.

Według CBRE wolumeny inwestycji spadały przez trzy kolejne kwartały. Liczba transakcji oczekujących śledzonych przez MSCI jest na najniższym poziomie od 2013 roku, co wskazuje na prawdopodobne dalsze spowolnienie rynku.

Transakcje zostały obcięte z ogromnym upustem do poziomów, które mieszkańcy uznali za realistyczne na początku roku – przed wojną na Ukrainie i rosnącą inflacją prowadziły do ​​kolejnych rund podwyżek cen.

Największą transakcją ostatnich miesięcy była sprzedaż przez Landsec nowego londyńskiego biura Deutsche Bank, 21 Moorfields.

Pod koniec ubiegłego roku do Landsec zwrócił się prywatnie potencjalny inwestor gotów zapłacić około 1 miliarda funtów, według osób zaznajomionych z ofertą.

Zamiast tego Landsec zdecydował się na wejście na giełdę i w zeszłym miesiącu uregulował prawie 20 procent mniej, zgadzając się na 809 milionów funtów Współpraca z australijskim deweloperem Lendlease.

Analitycy i inwestorzy powiedzieli jego pochodzenie Właściciele w północnej Europie, zwłaszcza w Niemczech i krajach skandynawskich, również doświadczyli spowolnienia.