Własność budynków w Polsce – ramy prawne | Międzynarodowa kancelaria prawna

Tło historyczne

W Polsce własność budynków reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności budynków (Prawo własności budynków). W latach 1945-1989 budynki mieszkalne budowało przeważnie państwo lub za pośrednictwem spółdzielni mieszkaniowych. Ludzie często zamieszkiwali swoje mieszkania jako lokatorzy lub byli członkami spółdzielni mieszkaniowych i zamieszkiwali mieszkania na specjalnych prawach spółdzielczych. Choć możliwe było uzyskanie praw własności do mieszkań, większość stanowiła własność państwa lub spółdzielni.

Pod koniec lat 80. i 90. powstał sektor budownictwa prywatnego, który od tego czasu szybko się rozwija. Dziś dostarcza większość nowo powstających mieszkań w Polsce. Wiąże się to z faktem, że w latach 90. państwo i spółdzielnie zaprzestały dostarczania na rynek nowych mieszkań i skupiły się na zarządzaniu istniejącym zasobem. Własność wielu mieszkań państwowych została przeniesiona na rzecz lokalnych gmin. Gminy nie miały środków na budowę nowych mieszkań i skupiały się na utrzymaniu istniejącego zasobu. Od lat 90. XX w. wiele mieszkań będących własnością państwa, gmin, a także spółdzielni było sprzedawanych zamieszkującym w nich osobom fizycznym, często po bardzo znacznych rabatach przewidzianych przez ustawodawstwo krajowe lub lokalne. Doprowadziło to do sytuacji, w której większość ludzi mieszka obecnie we własnych mieszkaniach, a nie wynajmowanych. Rośnie także grupa osób kupujących mieszkania na wynajem.

Chociaż nadal istnieją spółdzielnie mieszkaniowe i mieszkania komunalne¹ W Polsce najwięcej nowych mieszkań dostarczają na rynek profesjonalni deweloperzy. Deweloperzy budują zazwyczaj kompleksy mieszkaniowe z myślą o sprzedaży mieszkań – większość z nich trafia do odbiorców indywidualnych. Deweloperzy rzadko decydują się nie na sprzedaż mieszkań, tylko na ich wynajem. W ostatniej dekadzie pojawili się inwestorzy instytucjonalni, którzy inwestowali w zakup całych bloków mieszkalnych. Jednak tzw. prywatny sektor najmu (PRS) nie jest jeszcze w Polsce znacząco rozwinięty. Długoterminowy najem instytucjonalny jest stosunkowo nowy na rynku, a jego posiadanie jest w dalszym ciągu najbardziej pożądaną formą zamieszkania w mieszkaniu w Polsce.

Biorąc pod uwagę te fakty historyczne i rynkowe, prawo własności budynków odgrywa ważną rolę na polskim rynku nieruchomości.

Główne zasady

W Polsce, podobnie jak w wielu innych krajach Europy, ogólną zasadą jest, że właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem wszystkich wzniesionych na nim budynków i budowli. Istnieją jednak wyjątki od tej reguły, a jednym z nich jest odrębna własność budynków.

Aby budynki stanowiły odrębny przedmiot własności, muszą zostać spełnione określone wymogi formalne. Po pierwsze, budynki, o których mowa, muszą fizycznie istnieć (już wybudowane) i muszą być całkowicie i trwale oddzielone ścianami od innych budynków i części wspólnych budynku (a zatem uważane za „samodzielne”).²). Po drugie, budynek musi spełniać określone wymagania techniczne, których spełnienie musi potwierdzić samorząd. Po spełnieniu tych wymogów budynek może stać się odrębnym przedmiotem własności, księgi wieczystej i hipoteki³ Można tworzyć dla budynków. Warto zaznaczyć, że przedmiotem własności mogą być zarówno budynki mieszkalne (mieszkania), jak i budynki niemieszkalne (takie jak lokale użytkowe, biura, garaże).

Nieruchomości będące własnością można swobodnie przenosić, wynajmować i obciążać hipoteką (hipoteką lub innymi prawami). Własność nie jest ograniczona w czasie, może być dziedziczona i może być nadana więcej niż jednej osobie. Wszelkie przeniesienie budynków lub obciążenie ich ograniczonymi prawami własności (np. hipoteką lub użytkowaniem) wymaga formy aktu notarialnego. Właściciele mogą także wynajmować lokal osobom trzecim (jednak wynajem mieszkań regulowany jest przepisami prawa).

Własność budynków wiąże się z udziałem we współwłasności gruntu, na którym budynek jest zabudowany oraz w tzw. „częściach wspólnych” budynku. Te wspólne obszary budynku obejmują jego fasadę, ściany zewnętrzne i konstrukcyjne, główne sieci użyteczności publicznej budynku, schody, windy, pokłady i inne obszary wspólne przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli budynku w budynku. Udział we współwłasności gruntu oraz części wspólnych budynku oblicza się proporcjonalnie do stosunku powierzchni posiadanego budynku do powierzchni całkowitej budynku. Udział ten jest prawnie związany z własnością budynku i nie podlega odrębnemu zbyciu.

Własność budynków może obejmować również pomieszczenia pomocnicze, takie jak magazyny, które często znajdują się w innym miejscu budynku – w większości przypadków w piwnicach. Pomieszczenia te muszą być również oddzielone stałymi ścianami i traktowane jako integralna część budynków, do których należą.

Tworzenie praw własności do budynków

Tytuł własności budynków może zostać ustanowiony w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela budynku, w drodze umowy z osobą trzecią lub w drodze zniesienia dotychczasowej współwłasności gruntu i budynku, na którym stoi.

Właściciel danej działki i całego wzniesionego na niej budynku może postanowić, że znajdujące się na nim budynki staną się przedmiotem odrębnej własności – wymaga to jednostronnego aktu w formie aktu notarialnego, do którego należy dołączyć wszystkie niezbędne dokumenty (np. zaświadczenie potwierdzające, że budynek uznawany jest za samodzielny). Po podpisaniu umowy notariusz sporządza dla każdego budynku nową księgę wieczystą.

Odrębna własność budynków może powstać także w drodze umowy – poprzez umowę zawartą pomiędzy właścicielem gruntu (i budynku) a nabywcą budynku. Zwykle ma to miejsce w przypadku nowych rozwiązań. W przypadku inwestycji mieszkaniowej w budowie, pierwszym etapem procesu jest zawarcie tzw. „umowy deweloperskiej”.⁴ Z deweloperem mieszkaniowym. Zawierana jest w momencie, gdy budynek nie jest jeszcze wybudowany (lub gdy budowa jest w toku) i jest rodzajem umowy przedwstępnej sprzedaży, w której deweloper wyraża zgodę na zagospodarowanie budynku i ustanowienie dla swoich klientów odrębnej własności lokalu w zamian za zapłatę ustaloną cenę, zazwyczaj w ratach. Umowa jest mocno uregulowana prawnie, a klientów chronią różne środki prawne, takie jak rachunki powiernicze czy Fundusz Gwarancyjny dla Deweloperów (który pomaga w przypadku niewypłacalności dewelopera). Uregulowany jest także proces zawierania takiej umowy, obejmujący pewne obowiązki informacyjne dewelopera. Po wybudowaniu budynku następuje jego oddanie, a deweloper zawiera ze swoim klientem umowę, na mocy której powstaje odrębna własność budynku i przeniesienie tej własności na klienta. Często klient uzyskuje od dewelopera także udział w garażu, w którym znajdować się będzie jego miejsce parkingowe.

Jeżeli budynek jest już wybudowany (niezależnie od tego, czy jest to inwestycja nowa, czy istnieje od lat), właściciel gruntu i budynku może zawrzeć umowę ustanawiającą odrębną własność budynków i przenieść je na kupującego. Proces ten można powtarzać do momentu sprzedaży wszystkich budynków w budynku.

W miarę sprzedaży budynków kolejnym nabywcom udział własnościowy „pierwotnego właściciela” w gruntach i budynkach stopniowo maleje i przestaje istnieć w momencie sprzedaży ostatniego budynku.

Tytuł prawny budynku można utworzyć także w budynku będącym wspólną własnością kilku osób. Na mocy umowy (lub decyzji sądu) współwłasność gruntu i znajdujących się na nim budynków może zostać przekształcona w własność budynków przyznaną współwłaścicielom. W praktyce taki scenariusz ma miejsce w przypadku większych (często zabytkowych) budynków dziedziczonych przez kilku członków rodziny.

Zarządzanie częściami wspólnymi

Każdy właściciel nieruchomości znajdującej się w budynku ma prawo do korzystania z gruntu i części wspólnych budynku, a także ma obowiązek partycypować w kosztach utrzymania. Właściciele mają obowiązek korzystać ze swojego lokalu w sposób nieuciążliwy dla innych i nie naruszający Regulaminu Domu. W wyjątkowych przypadkach, jeżeli właściciel nie dopełni tych obowiązków, pozostali właściciele mogą podjąć decyzję nakazującą przymusową sprzedaż lokalu tego właściciela. Ale w praktyce zdarza się to bardzo rzadko.

Wszyscy właściciele budynków w jednej nieruchomości (zwykle w jednym budynku, ale czasami nieruchomość składa się z kilku budynków) tworzą stowarzyszenie właścicieli mieszkań⁵Zgodnie z prawem. Jest to rodzaj osoby prawnej, która zarządza częściami wspólnymi budynku i gruntu – może zawierać umowy np. dotyczące obiektów, remontów czy usług. Właściciele budynków, będący z mocy prawa członkami związku właścicieli mieszkań, zobowiązani są do uiszczania miesięcznej opłaty za utrzymanie części wspólnych, która zazwyczaj obejmuje koszty mediów, usług zarządzania i sprzątania oraz do finansowania rezerwy remontowej (która finansuje naprawy lub renowacje).

Jeżeli w budynku znajdują się więcej niż cztery budynki, wspólnotę właścicieli mieszkań reprezentuje zarząd, który zajmuje się bieżącymi sprawami. Zarząd może składać się z jednej lub większej liczby osób, którymi zazwyczaj są właściciele budynku. Wybierani są przez właścicieli w drodze uchwały podjętej podczas zgromadzenia właścicieli lub w drodze narady. Zarząd reprezentuje Związek Właścicieli Mieszkań we wszystkich sprawach mieszczących się w zakresie zwykłej działalności. Zarząd może samodzielnie wykonywać swoje obowiązki, ale często wspomagają go profesjonalni zarządcy nieruchomości zatrudnieni przez stowarzyszenie właścicieli lokali mieszkalnych, którzy wykonują większość obowiązków zarządu. Specjaliści ci zazwyczaj mają prawo reprezentować stowarzyszenie właścicieli mieszkań jako faktyczni pełnomocnicy na podstawie umowy o świadczenie usług (za miesięczną opłatą) – w ramach której zajmują się bieżącym zarządzaniem i utrzymaniem budynku.

Wszelkie transakcje wykraczające poza zwykły tryb działalności (w szczególności sprawy wyraźnie określone w prawie) wymagają wcześniejszej decyzji właścicieli, za zgodą ich większości. Ogólnie rzecz biorąc, każdy właściciel dysponuje głosem proporcjonalnym do jego udziału w powierzchniach wspólnych, jednak w niektórych przypadkach może zostać podjęta decyzja, aby każdy właściciel miał tylko jeden głos (niezależnie od wielkości posiadanej nieruchomości). Decyzję uważa się za zatwierdzoną z chwilą zatwierdzenia jej przez właścicieli budynków posiadających więcej niż 50% udziału w powierzchniach wspólnych. Stowarzyszenie Właścicieli Mieszkań zwykle organizuje raz w roku walne zgromadzenie, podczas którego właściciele głosują nad najważniejszymi kwestiami, takimi jak wysokość miesięcznych opłat, wybór i wynagrodzenie zarządcy nieruchomości, budżet, plany ewentualnych remontów generalnych itp. Decyzje można także podejmować w drodze uchwały bez odbycia posiedzenia. Każdy właściciel ma prawo zaskarżyć decyzję do sądu, jeżeli została podjęta z naruszeniem prawa lub jeżeli narusza jego prawa.

Domyślne zasady zagospodarowania powierzchni wspólnych mogą zostać zmienione przez właścicieli budynków. W szczególności właściciele mogą zdecydować, że nie będzie zarządu, a zarządzaniem nieruchomością zajmie się profesjonalna firma. Jednakże jakakolwiek zmiana tych zasad wymaga dokumentu poświadczonego notarialnie.

Obecne ramy prawne dotyczące własności budynków obowiązują od prawie 30 lat, a prawo własności budynków nie zostało znacząco zmienione od czasu ich przyjęcia. Wiadomo, że wielu Polaków posiada własne mieszkania i aktywnie uczestniczy w zarządzaniu ich budynkami. Ostatnie zmiany w ramach prawnych dotyczą głównie ochrony nabywców budynków przed deweloperami, dla których kwestia ta jest obecnie uregulowana w odrębnych przepisach, czyli ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywców budynków mieszkalnych lub jednorodzinnych. Domy oraz na Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wyżej wymienione przepisy wspierają nabywców indywidualnych, nakładają określone opłaty na deweloperów i obecnie zapewniają wysoki poziom ochrony, znacznie ograniczając ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomości mieszkalne w Polsce.