Trust nakazał zapłacić nabywcy budynku Lower Hutt 600 000 USD po spadku oceny sejsmicznej z 60 do 10%

Rodzinne zamówienie powiernicze sprzedało budynek handlowy Lower Hutt reklamowany jako „dobry w ocenie NBS”, płacąc kupującemu ponad 600 000 USD.

Ruth Weine Family Trust miał początkową ocenę sejsmiczną (ISA) na poziomie 60% New Build Standard (NBS) dla budynku z 1987 r., którego jest właścicielem od 1993 r.

Po aukcji w 2017 roku kupujący zlecił wykonanie szczegółowych ocen sejsmicznych, z których jedna wyniosła 10% NBS, a druga 30%.

Fundusz miał kolejną wstępną wycenę – wyniosła 43% – przygotowaną na potrzeby sprawy sądowej, która nastąpiła po sprzedaży.

Czytaj więcej:
* Blue Baths w Rotorua pozostają zamknięte, ale pobliski sklep narażony na trzęsienia ziemi jest otwarty
*Przegląd sejsmiczny ocenił największe centrum handlowe w New Plymouth na mniej niż 20 procent nowego standardu budowlanego
* Osiem lat na sprawdzenie National War Memorial po ostrzeżeniu o trzęsieniu ziemi
* Rząd bada, czy więcej budynków jest narażonych na trzęsienia ziemi

Oceny uzyskane przez nabywcę, Tadd Management Ltd, oznaczają, że budynek jest „wrażliwy na trzęsienia ziemi” i zgodnie z prawem wymaga znacznych ulepszeń.

Tadd zdecydował się wypromować budynek przy 134 Queens Drive do 100% NBS, za szacunkowy koszt 1,3 miliona dolarów. Sędziemu powiedziano, że jej dyrektorzy, Simon Taylor i Tony Doyle, byli również dyrektorami firmy Armstrong Downes Ltd, która wykonała pracę i właśnie otrzymała zwrot kosztów.

Tad powiedział, że opierał się na informacjach z funduszu, aby złożyć ofertę i zapłacić 1 227 000 USD za budynek. Powiedziała, że ​​wartość powinna wynosić tylko ziemię, 875 000 $.

Tad pozwał trust w Wellington High Court, gdzie niedawno sędzia Cheryl Gwinn przyznała mu 592 000 USD różnicy między ceną sprzedaży a rzeczywistą wartością w dniu sprzedaży, 17 842 USD za drugą szczegółową wycenę plus odsetki od sprzedaży w styczniu 2018 r.

Adwokat, który przestudiował decyzję, powiedział, że sprawa była przypomnieniem dla sprzedawców w odpowiednim czasie, aby uważali, jak promują i reklamują oceny NBS, ponieważ były one tak powszechnie źle rozumiane przez opinię publiczną.

Kupujący powinni również pamiętać, aby podchodzić do ocen NBS z pewną ostrożnością, powiedziała Madison Dobie z Dentons Kensington Swan, „rozumiejąc, co mówi o budynku, a czego nie mówi, a opinie mogą się różnić między architektami”.

„W tym przypadku sprzedawcy w dużym stopniu polegali na ocenie NBS i wykorzystali ją jako kluczową część swoich materiałów promocyjnych, określając ją jako kluczową cechę nieruchomości” – powiedział Dobie.

„Sąd nie był zadowolony ze sposobu, w jaki sprzedawcy przedstawili ocenę NBS, szczególnie dlatego, że ocena była wynikiem wstępnej oceny, a inżynier poinformował sprzedawców” – napisano.

Dobie powiedział, że ocena NBS może się różnić w zależności od inżyniera. Rating NBS nie mierzył zgodności z przepisami budowlanymi, a jedynie wskazywał potencjał sejsmiczny danego budynku w odniesieniu do nowych standardów budowlanych, pod względem bezpieczeństwa życia.

Chociaż sędzia Gwen doszedł do wniosku, że 60% oceny NBS nie było prawdziwe, trudno było ustalić, jaka była w rzeczywistości ocena w momencie sprzedaży.

Powiedziała jednak również, że ocena nie była „niewłaściwa” ani „niewłaściwa” i nie skrytykowała umiejętności i staranności zastosowanej do jej przygotowania.

W swoim 86-stronicowym orzeczeniu sędzia powiedział: „Problem nie dotyczy samego ISA, ale metody stosowanej przez sprzedających do sprzedaży nieruchomości”. Informacje zostały przekazane agentowi nieruchomości w celach marketingowych.

Oświadczenia złożone pod przysięgą Tadowi zostały przedstawione jako jeden pakiet, powiedział sędzia, z powodu braku innych informacji znanych trustowi, które mogłyby zmienić pogląd Tada na to, co jej powiedziano.

Sędzia stwierdził, że twierdzenia, że ​​nieruchomość była w 60% NBS i że ta ocena była „dobra”, były błędne.

Tad powiedział, że według sędziego czterotygodniowy okres sprzedaży budynku nie był wystarczająco długi, aby uzyskać szczegółową ocenę sejsmiczną.

Sędzia Gwynne uznał trust za odpowiedzialny, a roszczenie strony trzeciej dotyczące trustu przeciwko New Zealand Consulting Engineers Ltd. nie powiodło się.

Pojawiły się również sugestie, że bardziej szczegółowa ocena mogłaby doprowadzić do wzrostu NBS. Chociaż zidentyfikowano potencjalne krytyczne słabości konstrukcyjne, zostało to umieszczone między stwierdzeniem, że budynek jest wykonany w 60% z NBS, a innym stwierdzeniem, że może być jeszcze lepszy.

Ale Weine otrzymał również wiadomość e-mail od inżyniera, który ukończył ocenę, mówiąc, że nie ma szans na dalszą analizę podniesienia oceny powyżej 60%. Ten e-mail nie jest ujawniany potencjalnym nabywcom.

„Dochodzę do wniosku, że decydując się na nieujawnianie tego faktu, pani Wynn nie przekazała potencjalnym nabywcom informacji, które mogłyby skłonić ich do dalszego dochodzenia w sprawie oceny sejsmicznej nieruchomości” – powiedział sędzia.

Sędzia powiedział, że Wayne była wyrafinowaną, doświadczoną bizneswoman, która była świadoma ograniczeń i potencjalnej różnorodności ocen sejsmicznych.

Wayne odmówił komentarza w tej sprawie. Rzeczy Nie był w stanie skontaktować się z Taylorem i Doylem z Tad.