Rynek najmu mieszkań w Polsce: boom czy błogosławieństwo? | Biznes | Wiadomości gospodarcze i finansowe z niemieckiej perspektywy | DW

Polski sektor leasingu prywatnego (PRS) znajduje się na radarze wielu globalnych zarządzających funduszami, którzy współpracują z funduszami emerytalnymi, towarzystwami ubezpieczeniowymi i rządowymi funduszami majątkowymi z Europy i Stanów Zjednoczonych, a także niektórymi funduszami APAC.

„ W tej chwili rynek w zakresie budownictwa mieszkaniowego w Polsce pozostaje marginalny, ale jego wzrostem są firmy komercyjne, takie jak Resi4Rent, Catella, LRC / Vonder, Van der Vorm Vastgoed, Vantage Development i inni nowi inwestorzy wchodzący na rynek. , jak na przykład fundusze państwowe, fundusze FSMdR i FSMnW realizowane przez PFR ”- powiedziała Anna Andrejowska z EY Real Estate Group w Warszawie.

Niedawnym tego przykładem jest nowa strategia deweloperska Atrium polegająca na inwestowaniu w nieruchomości mieszkalne na wynajem, a nie w dodatkowe powierzchnie handlowe, jak wcześniej planowano. Atrium podało w tym miesiącu, że planuje zwiększyć aktywa mieszkaniowe do 40% swojego portfela do końca 2025 r., A pozostałą część w głównych centrach handlowych. Jej ekspansja mieszkaniowa skupi się na Polsce, w szczególności w Warszawie.

W rozmowie z DW, MD Residential z Atrium Group, Anat Dafna, powiedział DW: „Warszawa i inne duże miasta są napędzane przez silne fundamenty demograficzne, urbanizację i rosnący popyt na rynku wynajmu mieszkań”. „ Biorąc pod uwagę silne tło makroekonomiczne, jakim cieszy się Polska, wraz ze wzrostem demograficznym w ośrodkach miejskich, otoczeniem niskich stóp procentowych, niskiego bezrobocia, rosnących płac i niedoboru podaży nowoczesnych nieruchomości mieszkaniowych, uważamy, że pomimo wzrost cen nieruchomości Nie odzwierciedla bańki cenowej ”.

Dobre dla gęsi i człowieka?

„Ceny idą w górę. W ciągu ostatnich trzech lat nastąpił ogromny wzrost cen i nigdy nie był tak wysoki jak obecnie” – powiedział w rozmowie z DW Patrick Pitta z Hamilton May Properties w Warszawie. „Niektórzy mówią, że rozwija się nowa bańka” – powiedział.

Ceny wzrosły o 10-12% na rynku pierwotnym (nowe budynki) i 6% na rynku wtórnym (mieszkania sprzedane) w 2020 roku – powiedziała Magdalena Topolska Zimak z Deloitte w Warszawie.

Polska odnotowała drugi najwyższy wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych w Unii Europejskiej w 2020 roku. Według danych Eurostatu ceny w Polsce wzrosły o 11,3% w I kwartale 2020 roku io 10,9% w II kwartale roku w ujęciu rocznym. podstawa. Rok. Tylko Luksemburg odnotował jeszcze większy wzrost, ze wzrostem o 13,3% w drugim kwartale 2020 roku.

Najwyższe ceny w Warszawie sięgają nawet 10 000 euro (12 129 dolarów) za metr kwadratowy, podczas gdy średnia wynosi obecnie około 2400 euro za metr kwadratowy. Średnie ceny we Wrocławiu, Krakowie, Trójregionie Gdańskim, Sopockim i Gdyni wyniosły ponad 8 000 zł (1 767 EUR / 2146 USD).

Jak na ironię, polscy deweloperzy wciąż oferują jedne z najtańszych mieszkań w Unii Europejskiej, ale są też jednymi z najdroższych na kontynencie, biorąc pod uwagę miesięczną pensję.

To oznacza, że ​​niektórzy ludzie są wyceniani z rynku najmu – powiedział DW Maximilian Mendel, szef inwestycji mieszkaniowej w JLL w Warszawie. Mendel powiedział: „W Polsce pojawia się to, co nazywamy„ rentą pokoleniową ”.„ Sytuacja nie jest tak zła, jak w Wielkiej Brytanii, ale Polska powoli zmierza w tym kierunku. Coraz bardziej dotyka również rodziny, z których wiele nie ma praw własności, aby dostać się po drabinie nieruchomości ”.

„Wynika to w dużej mierze z powodu inwestorów – małych i instytucjonalnych – którzy szukają miejsca na ulokowanie swoich pieniędzy, gdzie stopy procentowe pozostają niskie” – powiedział Mendel. „Wiele osób kupuje domy na wynajem lub w celu zabezpieczenia praw własności. To w połączeniu z ograniczoną podażą oznacza proporcjonalnie wyższe ceny i niższe płace. Oznacza to, że trudno jest kupić mieszkanie, a rodziny są coraz częściej zmuszane do wynajmu. „

Ogromny potencjał

Polska ma największy rynek mieszkaniowy w Europie Środkowo-Wschodniej i składa się głównie z mieszkań własnościowych, a nie wynajmowanych. Według raportu firmy C&W, liczba mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców to zaledwie 80% średniej w Unii Europejskiej, a szacuje się, że w Polsce brakuje 2 milionów mieszkań, aby zaspokoić popyt.

„Rynek PRS w Polsce wciąż się rozwija” – powiedziała Topolska-Ziemak. Mieszkania wynajmowane stanowią około 15% mieszkań ogółem (2,3 mln z 14,8 mln lokali). Jego udział w rynku inwestycyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej wynosi generalnie nieco poniżej 5%, ale w najbliższych latach prawdopodobnie wzrośnie o 10%.

„O ile około 80% ludzi wynajmuje nieruchomości w Berlinie, w polskich miastach jest to nadal bardzo niski poziom 10-15%” – powiedział Mendel. W Danii PRS stanowi około 50% rocznego wolumenu transakcji na rynku nieruchomości.

Analitycy twierdzą, że Polacy postrzegają posiadanie domu bardziej jako oznakę prestiżu niż w Niemczech.

„Posiadanie domu jest postrzegane przez Polaków jako bardzo pożądany, prestiżowy znak bardziej niż w Niemczech” – powiedziała Topolska-Zimak. „To dziedzictwo komunizmu, ponieważ nikt nie miał własnego majątku. Około 90% ludzi posiada swój majątek, około 70% to mieszkania, a 30% to domy. Uważamy, że ceny zaczną się stabilizować w 2022 roku, ze względu na zmieniająca się kultura pracy. Właściciele będą zmuszeni obniżyć ceny wraz ze spadkiem popytu ”.

Zmieniająca się dynamika

Tobolska Zimak powiedziała, że ​​rynek zmienia się z powodu pracy hybrydowej, a ludzie wracają do swoich rodzinnych miast z dużych miast lub przenoszą się na obrzeża dużych miast.

Andrzejewska prognozuje dziesięciokrotny wzrost liczby wynajmowanych lokali instytucjonalnych do 58 000 do 2025 r. „Ponadto publiczne programy najmu stanowią silną bazę konkurencyjną i punkt odniesienia dla podmiotów komercyjnych i właścicieli z sektora prywatnego” – powiedziała. „Zwiększy dostęp do mieszkań, zwłaszcza wśród młodych profesjonalistów, samotnych rodziców lub mniej zamożnych członków społeczności. Szeroka i konkurencyjna oferta publicznych i komercyjnych placówek najmu będzie regulować rynek i ogólnie wywierać presję na stawki czynszu”.

Elektorat czynszowy jest znacznie mniejszy niż w Niemczech i dlatego nie jest priorytetem politycznym. „Rząd przedstawił plany budowy tanich mieszkań dla zwykłych ludzi, ale w dużej mierze nie udało mu się osiągnąć założonych celów i ostatecznie ceny budowy pozostały takie same, niezależnie od tego, czy inwestycja była realizowana przez państwo, czy przez sektor prywatny. – powiedział Mendel.