Matthew Molding: Dziwny przypadek transakcji nieruchomościowych założyciela THG | THG

he jest potentatem zakupów online, który został opisany jako odpowiedź Wielkiej Brytanii na gigantów technologicznych z Doliny Krzemowej – z Bogactwo oszacowano na ponad dwa miliardy funtów zeszłej wiosny którego zamiłowanie do pokazywania swojego pobłażliwego torsu na imprezach żeglarskich przed pandemią scementowało wiele tabloidowych historii od biedy po dostatek.

Ale dla Matthew Moldinga – założyciela, dyrektora generalnego i prezesa firmy e-commerce The Hut Group (THG) – rok 2021 okazał się być skromnym rokiem.

Wiwat, który go przywitał 4,5 miliarda funtów brytyjskich wchodzi na londyńską giełdę dla firmy Jesień 2020 wyparowała w 2021, gdy część Londynu zwróciła się przeciwko firmie, która jest właścicielem internetowych marek kosmetycznych i odżywczych, w tym Espa i Myprotein, a także Dostarczanie technologii e-commerce firmom takim jak Unilever.

Akcje THG – które wzrosły po tym, jak grupa weszła na giełdę – spadły o 71% między styczniem a grudniem. Ta jesień kosztowała inwestorów, w tym największych akcjonariuszy, około 6,9 miliarda funtów strat papieru.

Odwrócenie to przyciągnęło większą uwagę do firmy, która nie wstydziła się dawać krytykom celów do snajpera: Duże darowizny na rzecz Partii Konserwatywnej; Podczas gdy THG skomponował konwencję Snook at the City przed debiutem na giełdzie, zachowując Molding zarówno jako prezes, jak i dyrektor generalny.

Zarząd podpisał również umowę przed flotacją, w ramach której Molding nabył biura THG, magazyny i obiekty rekreacyjne – zanim od razu stał się właścicielem firmy, wydzierżawiając spółce te budynki na Roczny czynsz 19 milionów funtów szterlingów.

To była transakcja na rynku nieruchomości krzywione przez postacie z miasta W tamtym czasie jednak firma uzasadniała to tym, że odcięła dług THG.

Pozostało jednak kilka pytań inwestorów, m.in. czy spółka powinna sprzedać budynki swojemu założycielowi, zanim zostaną wprowadzone na rynek? Jaka jest dokładna wartość tej transakcji i zapłacona cena? I dlaczego THG nie podało bardziej przejrzystych informacji na temat wszystkich istotnych liczb?

Wydaje się, że firma nie ujawniła wyraźnie kosztów utworzenia portfela nieruchomości.

Jednak analiza rachunków THG przeprowadzona przez Guardiana, która zestawia liczby z rocznego raportu THG, wskazuje, że transakcja była warta 297 milionów funtów – Ale może Molding w ogóle nie rozstał się z żadnymi pieniędzmi.

Zamiast tego przedsiębiorca mógł stracić 76 mln funtów akcji THG, które miał otrzymać, a także odebrać 221 mln funtów zadłużenia z portfela nieruchomości i innych zobowiązań.

Firma nie kwestionowała liczb.

A jeśli to prawda, może to wywołać nowe pytania dla THG – ponieważ cena 297 milionów funtów nie wydaje się odzwierciedlać historycznych dokumentów firmy dotyczących wartości poszczególnych nieruchomości w portfelu.

THG opublikowało konkretne indywidualne wartości dla 14 z 18 nieruchomości w portfelu, w połączeniu ze swoimi rocznymi raportami i sprawozdaniami Companies House w latach 2015-2020.

Z dokumentów historycznych wynika, że ​​w tamtych czasach 14 nieruchomości miało wartość dochodzącą do 295 milionów funtów – tylko o 2 miliony mniej niż kwota, którą Molding zapłacił za wszystkie 18 budynków.

Oczywiście wartości nieruchomości rosną i maleją. Wartość każdego z 14 może ulec zmianie.

Ale co z czterema znaczącymi nieruchomościami w portfolio? Według obliczeń Guardiana, jej aktualna wartość może wynieść nawet 55 milionów funtów.

Obejmują one nowy magazyn o powierzchni 56 873 metrów kwadratowych (612 180 stóp kwadratowych) w pobliżu Wrocławia w południowo-zachodniej Polsce, który, jak ujawniła firma THG, musi płacić 3,7 miliona euro (3,1 miliona funtów) rocznie czynszu.

taki czynsz – 3 miejsce w portfelu – Może to oznaczać, że nieruchomość jest warta około 50 milionów funtów szterlingów, Według badań typowych zwrotów opracowanych przez portal statystyczny Statista i Biuro nieruchomości Cushman Wakefield. THG twierdzi, że budynek jest wyceniany na 43,3 miliona funtów.

Według ekspertów ds. finansów i nieruchomości trzy inne biura w Northwich w Cheshire pobierają czynsze, które podają łączną wartość budynków do 5 milionów funtów.

Richard Kleiner, partner zarządzający miejskiego biura rachunkowego Gerald Edelman, powiedział: „Zgadzam się z analizą Guardiana… Zakłada się, że THG może w pełni wyjaśnić rachunkowość, tak aby analiza mogła być różnie interpretowana”.

Molding miał mieszane relacje ze zwolennikami swojej firmy i krytykował dziennikarzy miejskich i finansowych za ich relacje i analizy, posuwając się nawet do zasugerowania, że Żałuję, że zabieram opinię publiczną do firmy.

Pod koniec tygodnia okazało się, że tak Przekazano akta organizatorom na coś, co THG określiło jako skoordynowany atak na cenę akcji.

Jednak przedsiębiorca nigdy do końca nie wyjaśnił, dlaczego został właścicielem THG, gdy firma weszła na giełdę.i Chociaż firma powiedziała w styczniu: „Ponad 200 milionów funtów długu zostało natychmiast usunięte z bilansu THG, które wzrosło do ponad 400 milionów funtów w najbliższym czasie, gdy THG kończy Globalny Program Rozwoju Infrastruktury.

Sprzedawca internetowy powiedział również wcześniej, że dyrektor generalny, który służy jako właściciel spółki publicznej, „nie jest wyjątkowy”, dodając, że sprzedaż nieruchomości „uzgodniono na warunkach handlowych z nadzorem niezależnych akcjonariuszy zawodowych i niewykonawczych”. Pan Molding opłacał wartość rynkową według własnego uznania, niezależnie, prowadząc księgowość na światowym poziomie, wyznaczoną przez THG w imieniu wszystkich akcjonariuszy.”

Jednak THG odmówiło wykonania nagranego komentarza do ostatnich grudniowych pytań Guardiana dotyczących wartości umowy dotyczącej nieruchomości.

Powiedziała, że ​​transakcja jest całkowicie legalna i została zawarta dopiero po obszernych poradach grupy ekspertów ds. nieruchomości i finansów, a firma zakwestionowała wycenę 14 nieruchomości o wartości 295 mln funtów.

Powiedziała, że ​​obliczenia Guardiana były błędne, ale nie odpowiedziała na powtarzające się prośby o podanie szczegółów dotyczących wartości poszczególnych nieruchomości.

THG dodało, że wycena portfela została oceniona przez „[Royal Institution of Chartered Surveyors] Certyfikowani eksperci, zgodnie ze światowym standardem „Recognized” Red Book.

Raport roczny za rok 2020 ujawnił również, że Komitet ds. Podmiotów Powiązanych Rady – który został utworzony po zawarciu umowy własnościowej – nie znalazł „żadnych znaczących problemów… w ramach tego przeglądu końcowego”. [of the property sale]”.

THG nie odpowie jednak na dalsze pytania dotyczące tożsamości firm, które wynajęły do ​​przeprowadzenia oceny „Czerwonej Księgi” ani dat zakończenia poszukiwań. Nie wyjaśni też swojego stanowiska w sprawie konkretnych budynków, ponieważ pozornie uzasadnione pytania dotyczące ocen pozostają bez odpowiedzi.

Na przykład najcenniejsza nieruchomość w portfelu – przynajmniej z punktu widzenia wynajmu – to nowy czterobudynkowy budynek o nazwie Icon, który firma wybudowała na lotnisku w Manchesterze, aby pomieścić 2000 osób… i skupić się na produkcji wideo i fotografii na jego użytek.” za pośrednictwem cyfrowych ofert i klientów THG.”

THG płaci roczny czynsz w wysokości 7,78 miliona funtów za użytkowanie tych budynków, zgodnie z prospektem emisyjnym firmy, który określa również teren jako „nowoczesny obiekt”. Tymczasem roczny raport THG za 2019 r. powiedział akcjonariuszom, że Icon Buildings to „inwestycja o wartości 135 milionów funtów w THG”.

Liczby te wskazują na rentowność – lub stopę zwrotu – wynoszącą około 5,8% dla formowania, co jest zgodne ze stawką rynkową dla nieruchomości wynajmowanych głównie na 25-letnie umowy najmu przez najemcę spółki publicznej, według ekspertów ds. nieruchomości i finansów .

Jednak THG powiedział Guardianowi, że Icon był wart 62,25 mln funtów, kiedy został sprzedany założycielowi firmy. Nie wyjaśnił, dlaczego firma miałaby płacić miliarderowi 12,5% rocznego zwrotu z jego inwestycji taką wycenę.

Molding przekazał również wszystkie roczne zyski ze swojego ramienia THG zajmującego się nieruchomościami na cele charytatywne, chociaż firma stwierdziła, że ​​biorąc pod uwagę zadłużenie portfela, w pierwszym roku będzie to „ledwo generujące dochód”.

THG oświadczyło, że nie wspiera żadnej partii politycznej, a także przekazało darowizny na rzecz Urzędu Burmistrza Manchesteru i kontrolowanej przez pracowników Rady Miejskiej Manchesteru.