Jak kupić nieruchomość w Polsce?

Kupno nieruchomości w Polsce – wprowadzenie

Rynek nieruchomości w Polsce, pomimo zawirowań wywołanych pandemią, pozostaje bardzo atrakcyjny, zarówno dla inwestorów, jak i osób poszukujących mieszkania/domu na własne potrzeby. Przed zakupem nieruchomości, czy to na cele inwestycyjne, czy prywatne, warto zatrudnić prawnika lub przygotować się na typowo polską rutynę.

Nabycie własności nieruchomości w Polsce

Aby uzyskać własność nieruchomości w Polsce konieczne jest zawarcie umowy kupna ze sprzedającym przed notariuszem. Tylko transakcje zawarte w Formularz dokumentacyjny Doprowadzi to do przeniesienia własności nieruchomości. Umowy prywatne lub umowy z podpisem autoryzowanym notarialnie nie powodują przeniesienia własności.

Rola notariusza jest istotna, ponieważ to od niego zależy, czy transakcja będzie ważna i sprawna. Jednak ważne jest, aby zrozumieć Udział notariusza nie gwarantuje, że nieruchomość będzie wolna od wad, obciążeń i innych ryzyk prawnych. Notariusz nie gwarantuje także zapłaty ceny.

Dlatego ważne jest, aby upewnić się, że jesteś reprezentowany Wykwalifikowany prawnik zajmujący się nieruchomościami – Kto będzie dbał o interesy.

Umowa kupna nieruchomości

Każda wcześniej zawarta umowa kupna nieruchomości Notariusz w Polsce Będzie zawierać co najmniej:

• specyfikacje nieruchomości,
• uzgodniona cena
• sposób i termin płatności,
• sposób i termin dostarczenia nieruchomości kupującemu,
• Reprezentacja stron.

Oprócz tego często zdarza się, że strony składają określone oświadczenia, tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji w związku z zapłatą ceny i wydaniem nieruchomości. W przypadku nie dopełnienia tych obowiązków przez jedną ze stron, druga strona ma prawo do realizacji tego obowiązku za pośrednictwem komornika egzekucyjnego bez konieczności uzyskania wyroku sądu.

Kiedy przejmę własność?

Podpisanie umowy notarialnej sprzedaży zabytkowych nieruchomości w ramach natychmiastowego przeniesienia własności nieruchomości na kupującegoI Niezależnie od tego, czy zapłacił tę cenę, czy nie. Późniejsza rejestracja i wpis do katastru ma jedynie skutek deklaratywny (czyli potwierdzenie faktów, które już miały miejsce).

Jakie podatki muszę zapłacić kupując nieruchomość w Polsce?

Obciążenia podatkowe należy zawsze ocenić wcześniej Polski doradca podatkowy W odniesieniu do określonej nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Natomiast w transakcjach dotyczących nieruchomości – podatki dzieli się zazwyczaj na:

• podatki transakcyjne oraz
• Podatki potransakcyjne

Podatki związane z transakcjami to zazwyczaj:

• faktura VAT 23% jest wliczone w cenę – Dotyczy głównie nieruchomości nowych i niezabudowanych; Lub
• podatek od transakcji – 2% od ceny – Dotyczy głównie nieruchomości używanych

VAT podlega zwrotowi przedsiębiorcom. Podatek od transakcji nie podlega zwrotowi.

Podatki potransakcyjne – zwykle tylko o nich mowa podatek własnościowy Ceny zależą od rodzaju, lokalizacji, wielkości i wielu innych czynników.

Opłaty i prowizje za zakup nieruchomości?

Kupując nieruchomość w Polsce należy liczyć się z dodatkowymi wydatkami z nią związanymi:

• Prowizja agenta nieruchomości – Zwykle od 1 – 6% wartości transakcji
• Opłaty za dokumentację – Zależy od wartości nieruchomości – np. mieszkanie o wartości 1 mln zł – będzie wymagało uiszczenia taksy notarialnej w wysokości ok. 1.100 euro
• Opłaty prawnika Zależy od indywidualnych ustaleń – zazwyczaj rozliczane godzinowo i/lub określony procent wartości transakcji.

Kupno nieruchomości – czy w Polsce wymagane jest zezwolenie?

Od obywateli krajów spoza UE może być wymagane uzyskanie pozwolenia na zakup nieruchomości przed dokonaniem transakcji. Istnieje jednak szereg wyjątków, które mogą zwolnić Cię z obowiązku uzyskania zezwolenia. Najczęściej spotykany jest zakup mieszkań, który z reguły nie wymaga pozwolenia (z pewnymi wyjątkami). Więcej można znaleźć w Internecie na temat Zezwolenie na zakup nieruchomości i dalej strony rządowe.

Due Diligence nieruchomości – co może pójść nie tak?

Jako kupujący powinieneś sprawdzić następujące kwestie:

• Osoba sprzedająca nieruchomość jest tak naprawdę jej właścicielem – pamiętaj, że wpisy w katastrze mogą być nieaktualne lub niekompletne,
• aby nieruchomość nie była obciążona hipoteką lub innymi ograniczeniami (np. dożywotnim użytkowaniem) oraz aby nikt w niej nie zamieszkiwał, nie była zarejestrowana żadna działalność gospodarcza i nikt nie korzystał z niej bezumownie,
• czy wynajmujący nie zalega z czynszem i innymi opłatami na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej,
• Zabezpieczone są główne cechy nieruchomości (dostęp do drogi publicznej, działka/przeznaczenie nieruchomości, dostęp do mediów, ustalenia lokalne dotyczące potencjału zagospodarowania i rozbudowy).

Notariusz może zweryfikować istotne aspekty transakcji, pozostałe aspekty pozostają w gestii kupującego.

Jako sprzedawca powinieneś sprawdzić czy:

• Sposób i źródło finansowania są bezpieczne. Jeżeli zakup ma być finansowany kredytem/hipotecznym, poproś instytucję finansującą o zestawienie warunków płatności i treść umowy kredytowej,
• Bezpieczna płatność – Jeżeli płatność ma nastąpić po zawarciu umowy, zapewnij zabezpieczenie na majątku kupującego, zgódź się na wydanie nieruchomości dopiero po dokonaniu płatności i rozważ dodanie klauzuli o odstąpieniu od umowy na wypadek braku płatności lub opóźnienia.

Jakie dokumenty są potrzebne, aby kupić nieruchomość w Polsce?

Przed podpisaniem umowy obie strony muszą złożyć u notariusza w Polsce szereg dokumentów i informacji, z których część odbiera sam notariusz:

• delegować – Jeżeli nie podpiszesz umowy osobiście, musisz wystawić pełnomocnictwo poświadczone notarialnie, w przeciwnym razie notariusz nie dopuści agenta do podpisania umowy,
• Wyciąg z rejestru przedsiębiorców Jeżeli podpisujesz umowę jako przedstawiciel firmy, musisz wykazać, że jesteś upoważniony do jej reprezentowania. Zwykle zostanie on pobrany z wyciągu z Rejestru Przedsiębiorców lub innego podobnego systemu obowiązującego w Twoim kraju. Polski notariusz ma możliwość zażądania dokumentu zalegalizowanego przez właściwe organy państwowe w kraju.
• Akt własności potwierdzający własność sprzedającego nieruchomości (umowa sprzedaży, umowa darowizny lub inna umowa, na mocy której sprzedający nabył nieruchomość, akt dziedziczenia; postanowienie sądu stwierdzające objęcie spadku),
• Wydrukowany egzemplarz rejestru gruntów – Notariusz zwykle przygotowuje to sam; Głównym źródłem informacji o nieruchomości są księgi wieczyste, zawierające imię i nazwisko właściciela, poprzednich właścicieli, cechy nieruchomości takie jak wielkość czy położenie, a także wszelkie obciążenia w postaci hipotek lub służebności. Dostępne są dane z rejestru gruntów Online na stronie publicznejZapisy są jednak prowadzone w sądach właściwych ze względu na lokalizację nieruchomości. W rzadkich przypadkach zdarza się, że nieruchomość nie posiada księgi wieczystej.
• dokumenty ankietowe Wydawane przez starostwo powiatowe: wypis z rejestru nieruchomości oraz wypis z rejestru budowy w przypadku nieruchomości zabudowanej (w przypadku podziału geodezyjnego nieruchomości: plan zagospodarowania przestrzennego oraz ostateczna decyzja zatwierdzająca decyzję geodezyjną podział majątku) podział majątku).
• Zaświadczenie o ustaleniu położenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Albo o braku planu a także o terenie aktywizacyjnym wydanym przez radę miasta lub gminę.
• Zgodnie z ustaleniami stron umowy dokumenty związane z budynkiem mieszkalnym, takie jak m.in Wyciąg z dziennika budowydecyzję o pozwoleniu na budowę lub dokument potwierdzający przyjęcie budynku do użytkowania wydany przez właściwy organ nadzoru budowlanego,
• W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny – a Zaświadczenie od kierownika właściwego organu Urząd podatkowy Potwierdzenie, że podatek od spadków i darowizn na nabycie przedmiotu umowy został zapłacony/nienależny (np. ze względu na zwolnienie)/obowiązki uległy przedawnieniu,
• sprawiedliwy Certyfikacja energetycznaI
• Zaświadczenie, że nieruchomość nie jest położona w miejscowości A obszar aktywacji.
• Zaświadczenie o stanie zadłużenia w zakresie opłat za usługi.

Powyższa lista ma charakter wyłącznie przykładowy, a ostateczna lista uzależniona jest od rodzaju nieruchomości oraz stanu prawnego przedmiotu transakcji (nieruchomość: zabudowana / niezabudowana / rolna / mieszkalna).

Odebranie dokumentów zależy głównie od sprzedawcy i w zależności od ilości dokumentów proces może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy.