Aktywność najemców spada EurobuildCEE

Na koniec drugiego kwartału 2023 r. całkowite zasoby magazynowe i przemysłowe w Polsce przekroczyły granicę 30 mln mkw. i osiągnęły poziom 30,6 mln mkw., co oznacza wzrost o 17,1 proc. w stosunku do tego samego okresu w 2022 r. Nowa podaż dla pierwszego sześć miesięcy w roku wyniosło prawie 2,6 mln mkw.; Z tej łącznej powierzchni ponad 1,9 mln mkw., czyli ponad 73%, oddano w pierwszym kwartale 2023 r. W drugim kwartale do użytku oddano 692 200 mkw., co oznacza spadek o około 64% w ujęciu kwartalnym i spadek o 40% w ujęciu rok do roku.

Deweloperzy w dalszym ciągu zachowują ostrożność przy rozpoczynaniu nowych projektów repozytoriów. Na koniec czerwca 2023 roku wolumen powierzchni magazynowej i przemysłowej w budowie wyniósł 2,13 mln mkw. i był poziomem zbliżonym do poprzedniego kwartału (-1,3 proc.), ale niższym o ponad 51 proc. rok do roku. Przy wciąż wysokich kosztach finansowania deweloperzy nie rozpoczną budowy, dopóki nie zostanie wynajęte co najmniej 50% całkowitej powierzchni budynku i nie będą w stanie pozyskać najemców przed zakończeniem inwestycji.
Agnieszka Giermakowska, dyrektor ds. badań i konsultingu oraz dyrektor ds. środowiska, spraw społecznych i zarządzania w Newmark Polska

Aktywność leasingowa spadła drugi kwartał z rzędu. Całkowity popyt w okresie od kwietnia do czerwca 2023 roku wyniósł 1,04 mln mkw., co oznacza spadek o ponad 13% w ujęciu kwartalnym i o 54% w ujęciu rok do roku. W pierwszej połowie 2023 roku wynajęto ponad 2,2 mln mkw., co oznacza spadek o 41,5% rok do roku.

Najemcy dłużej podejmują decyzje dotyczące wynajmu ze względu na wyższe całkowite koszty wynajmu magazynu, w tym opłaty za usługi, oraz konieczność rekonfiguracji łańcuchów dostaw. Kolejnym rosnącym trendem jest konsolidacja kilku lokalizacji w jedną, bliżej rynku konsumenckiego, w celu poprawy kosztów operacyjnych i zmniejszenia śladu węglowego.
Jakob Couric, Kierownik Działu Przemysłu i Magazynu w Neumark Polska

W strukturze popytu w I półroczu 2023 roku dominowały nowe umowy najmu (50,5%). Renegocjacje stanowiły 39,5 procent całkowitej umowy, natomiast rozszerzenia – pozostałe 10 procent. Warto również dodać, że w tym okresie w ramach umów najmu na okres zaledwie jednego roku oddano łącznie 113 800 mkw.

Do największych transakcji w okresie sześciu miesięcy do końca czerwca 2023 r. należała umowa najmu 56 000 mkw. w Panattoni Park Szczecin odnowionym przez Tyco Electronics Polska oraz transakcja Shein na 55 000 mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub, powstającym obiekcie BTS o powierzchni 46 000 mkw. Przekazanie BestSecret przez Panattoni w województwie lubuskim i nowy najem 43 300 mkw. w 7R Park Wrocław West II podpisany przez poufnego najemcę.

Na koniec czerwca 2023 r. współczynnik pustostanów wyniósł 6,7%, co oznacza wzrost o 0,3 punktu procentowego w kwartale i 3,4 punktu procentowego rok do roku. Wolne zasoby wyniosły 2,06 mln mkw. w budynkach istniejących i 1,3 mln mkw. w budynkach w budowie. Długotrwały proces decyzyjny wśród najemców spowodował, że średni współczynnik pustostanów na działkach w budowie wyniósł 61% z 48% w drugim kwartale 2022 roku.

Na koniec drugiego kwartału 2023 roku najwyższe czynsze za magazyny panowały w Warszawie (Strefa 1). W najbliższej przyszłości presja na wzrost stawek czynszów prawdopodobnie się utrzyma, szczególnie w magazynach spełniających najwyższe standardy zarówno pod względem funkcjonalności, jak i raportowania ESG.